Дом и земля в Таиланде для гражданина РФ в 2026 году: что разрешает закон
Сверено с оригиналами 24.09.2026 · На этой странице 18 карточек: 15 норм и 3 разобранных ошибки. Семь норм сверены с текстом закона или официальной страницей, восемь — по неофициальной публикации тайского текста, решениям суда в пересказе юрфирм и прессе. · что проверили в последней сверке →
Собрано по первоисточникам, каждая норма сверена с оригиналом · это справка, юридической консультацией она не является · обновлено 24.09.2026
Короткий ответ
Гражданин РФ на практике не может купить землю в Таиланде на своё имя. В законе есть один путь: вложить от 40 млн бат и получить разрешение министра на участок до 1 рая под жильё (Land Code ม.96 ทวิ).
Остальные варианты дают права на чужой земле: аренду до 30 лет, суперфиций на дом, узуфрукт. Ниже по шагам — что даёт каждый вариант, где он заканчивается и чем грозят схемы с номиналами.
Это справочный материал. Юридической консультацией он не является. Юридическую силу имеет только тайский текст закона в Royal Gazette. Переводы, включая перевод Офиса Госсовета, силы закона не имеют.
Живой юрист с лицензией в Таиланде нужен до подписания и до любой оплаты: при аренде дольше 3 лет, суперфиции, узуфрукте, покупке земли тайским супругом и сделке по ม.96 ทวิ. Если по вашей земле начали проверку DOL, полиция или суд, нужен тайский адвокат. При задержании сообщите в консульство России. Перевод денег из РФ и налоги в России — вопрос к российскому налоговому консультанту.
Нормы сверены на 24.09.2026. Проект 99-летней аренды и меры DOL 2026 года быстро меняются: перед сделкой проверьте их заново.
Земля на своё имяна практике недоступна
Путь в законеот 40 млн бат и разрешение министра
Аренда под жильёдо 30 лет
Номиналуштраф до 20 000 бат и/или до 2 лет
Компании с «иностранным» капиталомштраф до 50 000 бат
Это право Таиланда
Ответ построен на тайских нормах и действует в Таиланде. Российские обязанности — налоги, отчётность, уведомления о счетах — живут по своим правилам и на этой странице не разбираются.
Земля на своё имя: закон требует международного договора
Иностранец получает землю только на основании международного договора и с разрешения министра (Land Code ม.86). Договор, который давал бы такое право гражданам РФ, нам не известен. Наша проверка неполная, но на практике землю на своё имя россиянин не оформит.
За нарушение ม.86 грозит штраф до 20 000 бат, или до 2 лет лишения свободы, или то и другое (ม.111). Это верхняя граница санкции.
Незаконно полученную землю придётся продать в срок от 180 дней до 1 года. Срок назначает гендиректор DOL. Не продали сами — продаст DOL (ม.94).
Единственный путь в законе: инвестиция и разрешение министра
Иностранец, который ввёз и вложил не меньше 40 млн бат, может с разрешения министра получить до 1 рая земли под жильё (ม.96 ทวิ). Закон задаёт только нижнюю границу. Точную сумму и формы вложения определяет министерский регламент, его мы не читали.
По закону регламент должен требовать держать инвестицию не меньше 3 лет. Участок — только в Бангкоке, Паттайе, муниципалитете или жилой зоне. Если за 2 года с регистрации вы не используете землю под жильё, DOL вправе её продать (ม.96 ตรี).
Этот путь проходят с лицензированным тайским юристом и через DOL.
По тексту Гражданского кодекса (источник — неофициальная публикация тайского текста), аренду недвижимости заключают максимум на 30 лет. Более долгий срок суд сократит до 30 (ม.540). Аренда дольше 3 лет без регистрации в Land Office исполнима только 3 года (ม.538).
Лизхолд остаётся правом требования к собственнику земли. Передать его или сдать в субаренду без согласия в договоре нельзя (ม.544).
При регистрации платят гербовый сбор. По данным официальной страницы Revenue Department, это 1 бат с каждой 1 000 бат арендной платы за весь срок, то есть 0,1% от суммы за все 30 лет. По закону сбор платит арендодатель, марку гасит арендатор. Кто фактически несёт расход, стороны решают в договоре.
По данным неофициальной публикации тайского текста (с Royal Gazette мы её не сверяли), закон 2542 разрешает аренду до 50 лет только для коммерции и промышленности. Под виллу такая аренда не подходит. Может ли арендатором быть иностранец, решает министерский регламент, мы его не читали.
Популярный пакет «30+30+30» обещает 90 лет. Это миф. Продлить аренду по ม.540 можно только после окончания срока и не больше чем на 30 лет с даты продления. Твёрдо закон защищает только первый зарегистрированный срок. Всё, что сверх первого зарегистрированного срока до 30 лет, закон не гарантирует.
По данным юрфирм, в деле 4655/2566 арендатор заплатил вперёд за два продления по 600 000 бат. Верховный суд оставил в силе первые 30 лет, а обещание продлений признал ничтожным. Когда вынесено решение, источники расходятся: Addleshaw Goddard пишет о 2023 годе, fosrlaw — о 18.03.2025. Официальный текст решения мы не открыли, фабула — по публикациям Path Law, Addleshaw Goddard и Dech & Associates.
Позиция не окончательная. Прежняя практика считала обещание продления личным обязательством арендодателя. По мнению Addleshaw Goddard, продление на будущих рыночных условиях может сохранить силу. Как новое решение соотносится с прежней практикой, не установлено. Не платите вперёд за продление аренды: в деле 4655/2566 такие деньги продления не спасли.
Свой дом на чужой земле: суперфиций, узуфрукт, право проживания
Суперфиций (สิทธิเหนือพื้นดิน) даёт право владеть домом на земле другого человека. По тексту кодекса в неофициальной публикации, срок — до 30 лет с продлением или пожизненно. Если в акте не сказано иное, право передаётся и наследуется (ม.1410–1416). Нужна ли регистрация, чтобы оно действовало против третьих лиц и нового собственника земли, мы не проверили (ม.1299 не сверена). Уточните это у юриста и в Land Office до подписания.
Узуфрукт даёт право пользоваться землёй и сдавать её, право проживания — жить в доме без платы. Оба ставят пожизненно или на срок до 30 лет, и оба гаснут со смертью правообладателя (ม.1402–1418, неофициальная публикация).
Дом без земли покупают письменным договором с регистрацией в Land Office, иначе сделка ничтожна (ม.456, по той же публикации).
Тайский текст статей о суперфиции, узуфрукте, праве проживания и форме сделки мы читали по неофициальной публикации. С Royal Gazette он не сверен.
Пожизненный узуфрукт на землю тайского супруга распространён у экспатов. Работает ли такая защита при разводе, не проверено. Это практика, гарантии она не даёт.
Компания и тайский супруг: где проходит граница закона
Тайская компания получает статус иностранца, если у иностранцев больше 49% капитала или больше половины акционеров по числу (ม.97). Схема «51/49» с номинальными тайскими акционерами — миф о законности. Землю продадут (ม.96), номиналам грозит штраф до 20 000 бат и/или до 2 лет (ม.113), компании — штраф до 50 000 бат (ม.112). Те же риски у земли, оформленной на тайского друга или знакомого за ваши деньги: DOL вправе её продать (ม.96), номиналу грозит ม.113.
Иностранцу, по толкованию юрфирм и практики, грозит ответственность по ม.111. В тексте ม.111 сказано только о нарушении ม.86. Что покупка через номинала — нарушение ม.86 самим иностранцем, прямо в норме не написано.
С 2026 года DOL, по данным прессы (thansettakij, bangkokbiznews), проверяет происхождение денег ещё до регистрации сделки. Ведомственный документ DOL мы не открывали.
Тайский супруг может купить землю, если оба супруга подпишут в Land Office декларацию: деньги — личное имущество тайца. Порядок описан по данным юрфирм и прессы, официальную карточку процедуры DOL мы не открывали. Если на деле платили вы, это номинальная схема. Подписанная декларация серьёзно ослабит вашу позицию при разводе. Итог зависит от семейного права и обстоятельств: это вопрос к юристу по семейным делам.
Санкции Land Code — уголовные штрафы. Land Code нет в перечне законов, которые акт 2565 перевёл в административный штраф (พินัย). Более поздние дополнения перечня мы не проверяли.
Идите к юристу с лицензией в Таиланде до подписания и до любой оплаты. Это касается аренды дольше 3 лет, суперфиция, узуфрукта, покупки земли тайским супругом и сделки по ม.96 ทวิ.
Что будет с арендой после смерти арендатора, мы не проверили. Решите этот вопрос в договоре вместе с юристом.
Перевод денег из РФ, налоги с дохода от сдачи и отчётность в России здесь не разобраны. С ними идите к российскому налоговому консультанту или юристу по валютному контролю. Смежные темы — на страницах банковский счёт и налоговый резидент.
«30+30+30» не даёт 90 лет: закон защищает первый зарегистрированный срок.Подробнее →
Аренду дольше 3 лет без регистрации в Land Office суд исполнит только на 3 года.Подробнее →
Компания 51/49 с номинальными тайцами — это схема обхода, за неё грозит уголовная ответственность.Подробнее →
Деньги за будущие продления аренды, заплаченные вперёд, можно потерять.Подробнее →
Что мы делаем за деньги
Стоимость появится после запуска.
Сервис ещё не запущен, цены пока нет. Она появится в этом блоке — до формы и до ввода ваших данных.
Что входит
Разбор вашего случая по шагам выше: какой у вас режим и что он требует.
Подборка норм под ваш случай с дословными цитатами и ссылками на оригиналы.
Чек-лист документов и заполненные формы под ваш случай.
Разберём пороги выше на вашей ситуации.
Что не входит
Государственные сборы: их вы платите органу напрямую.
Переводы, заверения и легализация — напрямую исполнителям.
Влияние на решение чиновника. Его нет ни у кого, кто это обещает.
Представительство в суде и защита по делу: это работа адвоката.
Что это сейчас. Сервис разбора ещё не запущен, поэтому эта страница — бесплатная справка по нормам. Мы не юридическая фирма: с вашим делом обращайтесь к лицензированному юристу, подробности — в дисклеймере ниже.
Частые вопросы о доме и земле в Таиланде
Может ли гражданин России купить землю в Таиланде?
На практике нет. По Land Code ม.86 иностранец получает землю только на основании международного договора и с разрешения министра. Договор, который давал бы такое право гражданам РФ, нам не известен, хотя наша проверка неполная. Путь в законе один: вложить от 40 млн бат и получить разрешение министра на участок до 1 рая под жильё (ม.96 ทวิ).
На какой срок можно взять землю в аренду под дом?
По тексту Гражданского кодекса в неофициальной публикации, максимум на 30 лет. Аренду дольше 3 лет нужно оформить письменно и зарегистрировать в Land Office, иначе суд исполнит её только на 3 года.
Работает ли лизхолд 30+30+30?
Твёрдо закон защищает только первый зарегистрированный срок до 30 лет. Продлить аренду можно после окончания срока и не больше чем на 30 лет. По данным юрфирм, в деле 4655/2566 Верховный суд признал ничтожным заранее оплаченное обещание двух продлений. Официальный текст решения мы не открыли, дата по источникам расходится. Есть и другая позиция: продление на будущих рыночных условиях может сохранить силу. Вопрос решайте с тайским юристом.
Можно ли оформить аренду на 50 или 99 лет?
Под жильё нет. По данным неофициальной публикации тайского текста (с Royal Gazette не сверена), закон 2542 разрешает аренду до 50 лет только для коммерции и промышленности. 16.09.2025 правительство заявило, что проект 99-летней аренды продвигать не будет (The Nation). Более свежих данных у нас нет.
Можно ли купить землю через тайскую компанию?
Если тайские акционеры номинальные, нет. Землю продадут по ม.96, номиналам грозит штраф до 20 000 бат и/или до 2 лет (ม.113), компании — штраф до 50 000 бат (ม.112). Законна компания с реальными тайскими акционерами, но тогда земля принадлежит им.
Можно ли купить землю на тайскую жену или мужа?
Тайский супруг покупает землю на свои личные деньги. По данным юрфирм и прессы (официальная карточка процедуры DOL не открыта), оба супруга подписывают в Land Office декларацию, что деньги иностранца в покупке не участвуют. Если платили вы, это номинальная схема с риском продажи земли. При разводе декларация серьёзно ослабит вашу позицию. Итог зависит от семейного права: это вопрос к юристу по семейным делам.
Как владеть домом, если земля не ваша?
Через суперфиций: собственник земли даёт вам право владеть домом на ней. По тексту кодекса в неофициальной публикации (с Royal Gazette не сверена), срок — до 30 лет или пожизненно, и право наследуется, если акт не говорит иного. Нужна ли регистрация против новых собственников земли, мы не проверили: уточните у юриста и в Land Office до подписания.
Кто платит гербовый сбор при регистрации аренды?
По данным официальной страницы Revenue Department, платить обязан арендодатель, а марку гасит арендатор. Ставка — 1 бат с каждой 1 000 бат арендной платы за весь срок. Кто фактически несёт расход, стороны решают в договоре.
Правовой статус страницы
Мы не юридическая фирма и не государственный орган. Мы показываем нормы и порядок действий со ссылками на оригиналы и с датой сверки. Это справка по праву Таиланда. Индивидуальной юридической консультацией она не является: ваш случай может отличаться деталью, которая меняет вывод.
Решения Департамента занятости, иммиграции и полиции мы не контролируем и повлиять на них не можем. Защита по делу и представительство — работа лицензированного адвоката. Мы её не ведём.
Тайское право меняется быстро. Дата сверки этой страницы — 24.09.2026. Если вы читаете её сильно позже, сверьтесь с первоисточниками по ссылкам в карточках норм.
Единственный юридически значимый текст тайской нормы — тайский. Английские переводы, на которые мы ссылаемся, неофициальные (для декрета о работе иностранцев это прямо оговорено самим Офисом Госсовета как tentative translation); там, где мы приводим не тайский текст, это указано в карточке нормы.
Страница помогла?
Кнопки оценки требуют JavaScript.
Что рядом с этим сценарием
Соседние сценарии, которые чаще всего нужны следом. Ссылку ставим только на то, что уже написано и сверено.
Съём дома или квартиры: договор, депозит, права арендатора.
Нормы этой страницы с оригиналами
На этой странице 18 карточек: 15 норм и 3 разобранных ошибки. Семь норм сверены с текстом закона или официальной страницей, восемь — по неофициальной публикации тайского текста, решениям суда в пересказе юрфирм и прессе.
Сверено с оригиналом · 24.09.2026
ND-01 · Иностранец получает землю только по международному договору
Акт
Land Code B.E. 2497, ม.86; лимиты площади — ม.87
Орган
Department of Lands (กรมที่ดิน); разрешение даёт министр внутренних дел
Иностранец может приобрести землю только на основании международного договора, предусматривающего право собственности на недвижимость, и с соблюдением положений настоящего Кодекса
Даже при таком договоре нужны разрешение министра и лимиты площади по ม.87: под жильё до 1 рая на семью.
Международный договор, который давал бы гражданам РФ право на землю, нам не известен. Проверка неполная: полный перечень договоров Таиланда мы не запрашивали.
Землю, которую иностранец получил незаконно или без разрешения, он обязан продать в срок, назначенный генеральным директором, не менее ста восьмидесяти дней и не более одного года. Не продал в срок — генеральный директор вправе продать её сам
Срок назначает гендиректор DOL в пределах закона. Цену при принудительной продаже владелец не выбирает.
…не применяется к иностранцу, который ввёз и вложил деньги в сумме, установленной министерским регламентом, не менее сорока миллионов бат: он может получить под жильё не более одного рая земли с разрешения министра
Закон задаёт нижнюю границу 40 млн бат. Точную сумму и формы вложения определяет министерский регламент.
Регламент по закону должен требовать держать инвестицию не меньше 3 лет. Участок — только в Бангкоке, Паттайе, муниципалитете или жилой зоне.
Если за 2 года с регистрации участок не используют под жильё, DOL вправе его продать (ม.96 ตรี).
Тот, кто приобрёл землю как представитель иностранца или юрлица по статье 97 или 98, наказывается штрафом до двадцати тысяч бат, или лишением свободы до двух лет, или тем и другим (ม.113)
Если таец держит землю вместо иностранца, DOL вправе её продать (ม.96). Когда при регистрации есть подозрение, что землю покупают для иностранца, вопрос решает министр, и его решение окончательное (ม.74 ч.2).
Ответственность самого иностранца по ม.111 за такую схему выводят юрфирмы и практика. В тексте ม.111 сказано только о нарушении ม.86.
Land Code нет в перечне законов, которые акт 2565 перевёл в административный штраф (พินัย). Более поздние дополнения этого перечня мы не проверяли.
Статья 97. Следующие юрлица имеют права на землю как иностранцы: (1) компания или публичная компания, в которой иностранцам принадлежит больше сорока девяти процентов уставного капитала или иностранцы составляют больше половины акционеров
Акции на предъявителя считаются иностранными. Компания, где долю держит такая «иностранная» компания, тоже иностранец (ม.98).
Самой компании за незаконную землю грозит только штраф до 50 000 бат (ม.112). Лишение свободы грозит людям: номиналам (ม.113) и, по толкованию практики, иностранцу (ม.111).
Land Code нет в перечне законов, которые акт 2565 перевёл в административный штраф (พินัย). Более поздние дополнения этого перечня мы не проверяли.
1. Аренда земли, здания, иной постройки или плавучего дома: 1 бат с каждых 1 000 бат или их части арендной платы или отступного либо их суммы за весь срок аренды
База — вся арендная плата за весь срок: у лизхолда на 30 лет это сумма за все 30 лет. Если срок в договоре не указан, он считается 3-летним.
Платить сбор по закону обязан арендодатель, марку гасит арендатор. Кто фактически несёт расход, стороны решают в договоре.
Недвижимость запрещено сдавать в аренду на срок больше тридцати лет. Договор на более долгий срок сокращается до тридцати лет. Когда срок истечёт, договор можно продлить, но не больше чем на тридцать лет с даты продления (ม.540)
Аренда дольше 3 лет без письменной формы и регистрации в Land Office исполнима в суде только 3 года (ม.538).
Лизхолд — право требования к собственнику. Передать его или сдать в субаренду без согласия в договоре нельзя (ม.544). Продажа земли аренду не прекращает (ม.569).
Часть договора о продлении аренды ещё на 2 срока по 30 лет каждый поэтому ничтожна (цитата по публикации decha.com)
Фабула по данным Path Law Firm: договор от 10.05.1990 на землю и дом на Пхукете. Первые 30 лет стоили 1,5 млн бат, каждое из двух продлений — 600 000 бат, заплачено вперёд. Суд оставил в силе первые 30 лет и выселил арендатора после 2020 года.
Прежняя практика признавала обещание продлить аренду личным обязательством арендодателя. Как решение 4655/2566 с ней соотносится, не установлено. Addleshaw Goddard допускает, что продление на будущих рыночных условиях может сохранить силу.
Собственник земли может установить суперфиций в пользу другого лица: это лицо получает право собственности на здание, постройку или насаждения на этой земле или под ней (ม.1410)
Срок — до 30 лет с продлением снова до 30 лет либо пожизненно. Если в акте не сказано иное, право передаётся и наследуется (ม.1411).
Когда право кончается, владелец постройки может её снести. Собственник земли вправе вместо сноса выкупить её по рыночной цене (ม.1416).
Нужна ли регистрация, чтобы право действовало против новых собственников земли, мы не проверили (ม.1299 не сверена). Уточните у юриста и в Land Office до подписания.
Узуфрукт может быть установлен на срок или на всю жизнь правообладателя … Со смертью правообладателя право прекращается всегда (ม.1418)
Узуфрукт (สิทธิเก็บกิน) даёт право пользоваться имуществом и получать доход, например сдавать. По наследству не переходит.
Право проживания (สิทธิอาศัย) даёт право жить в доме без платы. Его нельзя передать даже по наследству (ม.1404).
У экспатов распространён пожизненный узуфрукт на землю, купленную тайским супругом. Работает ли такая защита при разводе, не проверено: это практика, гарантии она не даёт.
ND-06 · Меры DOL 2026 против номиналов: проверка происхождения денег
Основание
внутренние меры DOL «มาตรการป้องกันการถือที่ดินแทนคนต่างด้าว»; процедурная база — Land Code ม.74
Орган
Department of Lands
Как добыто
по данным прессы: thansettakij, bangkokbiznews; документ DOL не открыт
По данным прессы, перед регистрацией DOL смотрит, откуда деньги, кем стороны приходятся друг другу и как устроена сделка. У компаний — структуру акционеров, реальные доходы и источник капитала.
После регистрации, по тем же данным, DOL следит, как используется земля, и замечает рекламу, где иностранец называет себя собственником.
ND-07 · Земля на тайского супруга: декларация о личных деньгах тайца
Основание
правило МВД/DOL о покупке земли тайцем в браке с иностранцем; связь с Land Code ม.74 и ม.96
Орган
Land Office
Как добыто
по данным юрфирм и прессы; официальная карточка процедуры DOL не открыта
По данным юрфирм, оба супруга подписывают в Land Office заявление: деньги на покупку — личное имущество тайского супруга (สินส่วนตัว), совместного имущества и денег иностранца в них нет.
Подписанная декларация серьёзно ослабляет позицию иностранца, если брак распадётся. Итог зависит от семейного права и обстоятельств: это вопрос к юристу по семейным делам.
ND-16-mif · Ошибка: «лизхолд 30+30+30 — это гарантированные 90 лет»
Что опровергает
CCC ม.540; решение ВС 4655/2566
Закон разрешает продлить аренду только после окончания срока и не больше чем на 30 лет с даты продления. Твёрдо защищён только первый зарегистрированный срок.
В деле 4655/2566, по данным юрфирм, деньги, заплаченные вперёд за продления, продления не спасли. Всё сверх первых 30 лет зависит от собственника земли или его наследников.
ND-17-mif · Ошибка: «тайская компания 51/49 — законный способ купить землю»
Что опровергает
Land Code ม.96, ม.97, ม.111–113
Формальный порог ม.97 компания пройдёт. Если тайские 51% — номиналы без своих денег, землю продадут по ม.96, номиналам грозит до 2 лет по ม.113.
Законна только компания с реальными тайскими акционерами. Тогда земля реально принадлежит им. Отдельно действует уголовная санкция закона о бизнесе иностранцев за номинальных акционеров (разбор — на странице о компании).
ND-18-mif · Ошибка: «под виллу можно оформить лизхолд на 50 или 99 лет»
Что опровергает
закон B.E. 2542, ม.3; заявление правительства 16.09.2025
Аренду на 50 лет даёт только закон 2542, и только для коммерции и промышленности. Для жилья предел — 30 лет.
16.09.2025 правительство заявило, что проект 99-летней аренды продвигать не будет (The Nation). Что с проектом после смены правительства в 2026 году, мы не проверили.
Здесь мы показываем и результат сверки, и собственные ошибки — в том числе те, которые пришлось снять с этой страницы.
Санкции сверены по двум текстам: ม.111–113 Land Code прочитаны в переводе Офиса Госсовета и в тайской консолидации. Компании грозит только штраф, лишение свободы — людям.
Исправлена формулировка о гербовом сборе: по таблице Revenue Department платит арендодатель, марку гасит арендатор.
Проект 99-летней аренды: по The Nation, 16.09.2025 правительство отказалось его продвигать. Что с ним после смены правительства в 2026 году, мы не проверили.
Не проверено и на странице не утверждается: что происходит с арендой после смерти арендатора, регистрационный сбор Land Office, российская сторона сделки.
Мы хотим считать посещения страниц с помощью Яндекс Метрики, чтобы понимать, какие справки нужны читателям. Счётчик включится, только если вы согласитесь.
