Покупка кондоминиума в Таиланде иностранцем: как оформить квартиру в собственность

Да. Иностранец может купить кондоминиум (юнит в кондо-доме) в полную собственность — freehold, на своё имя. Это единственный чистый легальный путь владеть жильём в Таиланде физлицу-иностранцу. Землю и дом на земле иностранцу покупать нельзя. Условие для кондо — дом не должен превысить квоту 49% иностранной площади (Condominium Act, s.19 bis), а деньги на покупку надо завести из-за рубежа в иностранной валюте с банковским доказательством.

В одном кондо-доме иностранцы могут суммарно владеть не более 49% совокупной площади всех юнитов (Condominium Act, s.19 bis; доля считается по площади, не по числу квартир). До внесения депозита запросите у юрлица дома письмо о текущей доле иностранной собственности — оно же понадобится в Земельном офисе в день сделки. Если иностранная квота в доме уже выбрана, конкретный юнит иностранцу-фрихолдеру недоступен, даже если продавец готов продать.

Freehold — это полная собственность на юнит: ваше имя в титуле, право бессрочно. Leasehold — это долгосрочная аренда (до 30 лет, регистрируется в Земельном офисе), а не собственность. Обещание «30+30+30 лет» — договорная надежда, а не вещное право: продление зависит от воли собственника и законом не гарантировано. Для кондо иностранцу доступен именно freehold в пределах квоты 49% — это предпочтительный путь.

Деньги на покупку нужно завести из-за рубежа в иностранной валюте (доллары, евро и т.п.) — конвертацию в баты делает тайский банк уже в Таиланде. Банк-получатель выдаёт подтверждение операции (историческое название — FET-форма, «Thor Tor 3») с указанием суммы, даты и назначения платежа. Это доказательство по s.19 ter Condominium Act. Важно: имя отправителя или получателя должно совпадать с паспортом покупателя, а в назначении платежа надо указать покупку конкретного юнита.

Нет, действующего порога USD 50 000 больше нет — это устаревшая информация. По правилам Банка Таиланда банк выдаёт подтверждение операции на любую сумму. А критерий Земельного офиса другой и порога в долларах не имеет вовсе: доказательство ввоза валюты должно быть на сумму не менее цены юнита (s.19 ter). Юнит за 30 тысяч долларов требует такого же полного доказательства, как за 300 тысяч. При операции от USD 200 000 банк дополнительно запросит договор.

В Земельном офисе в день сделки взимают: сбор за перевод права (transfer fee) 2% от оценочной стоимости; специальный бизнес-налог (SBT) 3,3%, если продавец владел юнитом менее 5 лет; либо гербовый сбор 0,5%, если SBT не платится (эти два взаимоисключающие); налог у источника с продавца (WHT). По закону конкретный плательщик не закреплён — по обычаю transfer fee делят 50/50, а налоги продавца платит продавец, но всё это предмет договора. Кто что платит — фиксируйте в договоре заранее.

Нет. Пониженные ставки (transfer fee 2%→0,01% и ипотечный сбор 1%→0,01%) действуют с 1 июля 2026 по 30 июня 2027 только для покупателей — тайских физлиц и только при цене, оценке и сумме ипотеки не выше 7 млн бат каждая. Иностранец платит полные 2%. Кроме того, льгота касается только сборов и не затрагивает налоги (SBT, гербовый, WHT). Калькуляторы «0,01%» из тайских блогов к сделке иностранца неприменимы.

Нет, это незаконно и опасно. Использование номинальных тайских акционеров, чтобы обойти запрет на владение, прямо запрещено (Land Code, Foreign Business Act) и грозит принудительной продажей и уголовной ответственностью. Легальный путь для иностранца — покупка кондо-юнита в собственность (freehold) в пределах квоты 49% на своё имя, а не схема с подставной компанией.

Да, это так: земля (а значит, и дом на земле как единый объект) иностранцу в собственность практически закрыта. Именно поэтому кондоминиум — главный легальный способ иностранцу владеть недвижимостью в Таиланде: закон о кондоминиумах прямо разрешает иностранцу иметь юнит в собственность в пределах квоты 49%. Альтернативы для земли — долгосрочная аренда (leasehold) или иные структуры, но это уже не собственность.