Недвижимость на Северном Кипре в 2026 году: что разрешает ТРСК и чем грозит право Республики Кипр
Сверено с оригиналами 13.10.2026 · На этой странице 28 карточек норм и 6 разобранных ошибок. 24 нормы сверены с первоисточником или официальной страницей органа, 1 — по данным нескольких независимых изданий, 3 ждут сверки первоисточника. Законы ТРСК прочитаны в официальных PDF, закон 41/1977 — в консолидации базы законодательства Верховного суда ТРСК, уголовный кодекс Республики Кипр — в консолидации CyLaw, решения судов — на EUR-Lex, BAILII и HUDOC. · что проверили в последней сверке →
Собрано по первоисточникам, статус сверки — у каждой нормы свой, указан в карточке · это справка, юридической консультацией она не является · обновлено 13.10.2026
Короткий ответ
По праву ТРСК иностранец покупает жильё на севере Кипра с разрешения Совета министров, сейчас до 3 квартир по временному декрету 119/2026 от 06.10.2026 (по закону 39/2024 — 1 квартира). Республика Кипр ту же сделку может квалифицировать как преступление: до 7 лет по ст.303A УК РК, если недвижимость принадлежит другому по её реестру и собственник согласия не давал.
На севере острова действуют две правовые системы, и они противоречат друг другу. Аренда и пользование тоже входят в составы УК РК: за пользование землёй, зарегистрированной на другого, ст.281 в редакции 18(I)/2025 даёт до 5 лет и/или €10 000. Редакция опубликована 21.02.2025. Отдельной статьи о вступлении в силу в законе нет, поэтому мы считаем, что она действует с опубликования; общее правило Республики Кипр о вступлении законов в силу мы не сверяли. До этой редакции ст.281 предусматривала до 2 лет лишения свободы или штраф до £5 000. Какую редакцию суд применит к пользованию, которое началось до 21.02.2025 и продолжается после, решает суд Республики Кипр, и мы этого не оцениваем. Если вы живёте на объекте с тех пор, на прежнюю санкцию не рассчитывайте и обсудите это с адвокатом по уголовным делам в РК до поездки в РК или ЕС. Республика Кипр, ЕС и ЕСПЧ ТРСК не признают (ЕСПЧ, Demopoulos, §107). В 2009 году Суд ЕС решил, что решение суда РК против покупателей земли на севере подлежит признанию в других странах ЕС (дело Orams). Решение принято по действовавшему тогда Регламенту ЕС 44/2001; как такие решения признаются сейчас, мы не проверяли.
Когда нужен живой юрист. До любого задатка, брони или подписи нужны два юриста, не связанные с продавцом. Адвокат, практикующий в Республике Кипр, проверит, кто записан собственником в реестре РК и есть ли уголовный риск. Юрист ТРСК отвечает за разрешение Совета министров, лимиты, договор и регистрацию в Tapu. Если объект уже куплен или вы на нём живёте и собираетесь в Республику Кипр или другую страну ЕС, получили вызов или узнали о деле, до поездки обратитесь к адвокату по уголовным делам в РК. Это же касается тех, кто рекламировал или продвигал такие объекты. Если вас задержали в РК или другой стране ЕС, требуйте адвоката и сообщите в консульство своей страны. Держателю незарегистрированного трасти-договора, договора сверх лимита или договора, подписанного до 21.05.2024, юрист ТРСК нужен сейчас, до конца любого окна декрета. Если договор подписан между 21 и 31 мая 2024 года, уточните режим у юриста ТРСК: в одном из актов 2026 года дата вступления закона 39/2024 указана иначе. Наследникам объекта на севере нужны юрист ТРСК и юрист или нотариус своей страны.
Это справка по состоянию на 13.10.2026, юридической консультацией она не является. Нормы ТРСК сверены по Resmi Gazete до №202 от 10.10.2026, уголовный кодекс РК — по консолидации CyLaw с поправками по закону 212(I)/2025 включительно; поправок к кодексу среди законов Республики Кипр 2026 года, опубликованных по 02.10.2026, мы не нашли. Лимиты ТРСК задаёт временный декрет 119/2026: он действует, пока его не отменят или не заменят. Если он утратит силу без замены, применяется закон 39/2024. В 2026 году такие декреты выходили четыре раза, 09.10.2026 опубликовано решение о перевыборах парламента ТРСК. Налоги и сборы при покупке, ВНЖ, банковские переводы и обязанности перед российскими органами здесь не разбираются, цифр по ним на странице нет.
Сделка с чужой недвижимостью, право РКдо 7 лет, ст.303A УК
Пользование чужой землёй, право РКдо 5 лет и/или €10 000, ст.281 УК в ред. 18(I)/2025
Квартиры по праву ТРСК сейчасдо 3, декрет 119/2026 от 06.10.2026
Квартиры по закону 39/20241
Разрешение Совета министров ТРСКобязательно для каждой покупки
Нормы ТРСК провереныпо Resmi Gazete №202 от 10.10.2026
Это право Республики Кипр, ЕС и ТРСК
Ответ построен на нормах Республики Кипр, ЕС и ЕСПЧ и на законах ТРСК, по которым работают её органы. Российские обязанности (налоги, отчётность, уведомления о счетах) на этой странице не разбираются.
Две правовые системы: что считает преступлением Республика Кипр
Республика Кипр, ЕС и ЕСПЧ ТРСК не признают (ЕСПЧ, Demopoulos, §107). Уголовный кодекс Республики смотрит на то, кто записан собственником в её реестре и давал ли он согласие. Поэтому сделку, законную по праву ТРСК, суд Республики Кипр может квалифицировать как преступление.
Ст.303A УК РК наказывает лишением свободы до 7 лет того, кто с целью обмана совершает сделку с недвижимостью, принадлежащей другому. Сделкой статья называет продажу, аренду, залог, передачу в пользование, рекламу и принятие недвижимости, то есть покупку (п.(2)(δ)). Умысел есть, если человек знал или по обстоятельствам должен был знать, что зарегистрированный собственник согласия не давал (п.(3)).
Ст.281 УК РК в ред. 18(I)/2025 касается жизни на объекте. За пользование землёй, зарегистрированной на другого, без согласия собственника — до 5 лет, или штраф до €10 000, или то и другое. Сделка для этого состава не нужна. Редакция опубликована 21.02.2025. Отдельной статьи о вступлении в силу в законе нет, поэтому мы считаем, что она действует с опубликования; общее правило Республики Кипр о вступлении законов в силу мы не сверяли. До этой редакции ст.281 предусматривала до 2 лет лишения свободы или штраф до £5 000. Какую редакцию суд применит к пользованию, которое началось до 21.02.2025 и продолжается после, решает суд Республики Кипр, и мы этого не оцениваем. Если вы живёте на объекте с тех пор, на прежнюю санкцию не рассчитывайте и обсудите это с адвокатом по уголовным делам в РК до поездки в РК или ЕС.
Состав при этом уже, чем «любая покупка на севере». Нужны три условия: недвижимость принадлежит другому по реестру Республики Кипр, его согласия нет, есть умысел в смысле п.(3). Первое проверит только адвокат, практикующий в Республике Кипр.
Текст кодекса мы читали 13.10.2026 в консолидации CyLaw с поправками по закону 212(I)/2025 включительно. Среди законов Республики Кипр 2026 года №1–128, по официальной публикации №5097 от 02.10.2026, поправок к кодексу нет. Закон №98/2026 и законы, опубликованные позже 02.10.2026, мы не проверяли.
Сделка с чужой недвижимостьюдо 7 лет, ст.303A
Пользование чужой землёйдо 5 лет и/или €10 000, ст.281 в ред. 18(I)/2025
Защита добросовестностьюне применяется, ст.303A(6)
По данным Reuters и Cyprus Mail, 24.10.2025 израильский застройщик Simon Aykut получил 5 лет лишения свободы. Он признал вину по 40 из 242 пунктов: мошеннические сделки с недвижимостью, владение захваченной землёй, отмывание, сговор. Текст приговора мы не открывали.
09.05.2025 Assize Court Никосии осудил по ст.303A двух граждан ЕС: на 2,5 года и на 15 месяцев, по данным официальной страницы Высокой комиссии Республики Кипр в Лондоне. Обе рекламировали дома на севере, на сайте и в соцсетях. Покупателями они не были. Текст приговора мы не открывали.
12.06.2026 суд в Никосии назначил 2,5 года агенту по недвижимости из Украины за рекламу объектов в Facebook, Instagram и YouTube, по данным Cyprus Mail, RIK и Politis. Этот приговор мы тоже не читали.
Приговоров покупателям, которые не были агентами или застройщиками, в нашей сверке нет. Гарантией для покупателя это не служит: гражданское дело шло именно против покупателей. Супруги Orams купили участок в Lapithos по цепочке, законной в ТРСК, и суд Никосии обязал их снести виллу и освободить землю. В 2009 году Суд ЕС решил, что такое решение подлежит признанию в других странах ЕС (C-420/07). В 2010 году Апелляционный суд Англии восстановил его регистрацию к исполнению в Англии. Оба решения приняты по Регламенту ЕС 44/2001, когда Великобритания была в ЕС. Как такие решения признаются в ЕС сейчас и в Великобритании после её выхода из ЕС, мы не проверяли.
Республика Кипр в заявлении Высокой комиссии в Лондоне предупреждает: такое деяние может повлечь европейский ордер на арест, исполнимый в остальных 26 странах ЕС, и международный ордер. Это заявление о возможности. Сколько таких ордеров выдано, в источнике нет. Практика неоднородна. По сообщению Генпрокуратуры Республики Кипр в пересказе RIK и Politis, апелляционный суд Экс-ан-Прованса 10.12.2025 отказал в передаче Кипру по такому ордеру, а 01.07.2026 разрешил передать агента по недвижимости, гражданку Литвы. Решения французского суда мы не открывали. По сообщениям ΚΥΠΕ в изложении Politis, она обжаловала решение, но суд жалобу отклонил: на 22.08.2026 передача Кипру ожидалась после формальностей, дата не названа. Состоялась ли она позже, мы не знаем.
Лимиты ТРСК на 13.10.2026: декрет 119/2026 и закон 39/2024
Иностранец по закону ТРСК 52/2008 — каждый, у кого нет гражданства ТРСК. Трасти иностранца тоже иностранец, компания ТРСК с любой долей иностранного капитала — иностранное юрлицо (ст.2).
Лимиты сейчас задаёт временный декрет Совета министров с силой закона №119/2026 (Resmi Gazete №196 от 06.10.2026). Он действует, пока его не отменят или не заменят. В 2026 году такие декреты выходили четыре раза: №11, 63, 89 и 119. Мы проверили выпуски до №202 от 10.10.2026. 09.10.2026 опубликовано решение о перевыборах парламента ТРСК. Если декрет утратит силу без замены, применяется закон 39/2024.
Варианты покупки закон соединяет союзом «или», и мы читаем их как выбор одного. Совмещать их стоит только после консультации с юристом ТРСК. Признающие ТРСК государства закон не называет. Если вашей страны среди них нет, действует общий лимит.
Квартиры
до 3 по декрету; 1 по закону
Виллы в комплексе
2 двухэтажные по декрету; в законе такого пункта нет
Участок под один дом
до 1338 м² по декрету и по закону
Отдельный дом
на участке до 3300 м² по декрету и по закону, второй дом или квартиру там строить нельзя
Граждане государств, признающих ТРСК
6 квартир или 3 виллы по декрету; по закону 3 квартиры физлицам, если разрешат
Под инвестицию
от €10 млн по декрету; €20 млн по закону
Доля проекта для иностранцев
не более 80% по декрету; по закону не менее 20% проекта — гражданам ТРСК и физлицам признающих государств
Разрешение Совета министров, Tapu и сроки по декрету
Без разрешения Совета министров ТРСК иностранец объект не купит. Заявку подают онлайн через систему Министерства внутренних дел, с копией коджана и документом о цене. Сбор — половина месячной брутто-МРОТ, и половина этого сбора идёт на счёт компенсаций IPC. Нужны справка о несудимости из вашей страны и положительная проверка безопасности.
Коджан на объект (кат мюлькийети или кат иртифакы) оформляют до заявки. Договор продажи без него нарушает ст.16(3). Временное окно по декрету: 2 года с 06.10.2026 можно подавать заявку с разрешением на строительство или с Planlama Onayı. В законе окно было 1 год.
Сроки в этом шаге взяты из временного декрета 119/2026: он действует, пока его не отменят или не заменят, а если утратит силу без замены, применяются сроки закона 39/2024. В 2026 году такие декреты выходили четыре раза; выпуски Resmi Gazete мы сверили до №202 от 10.10.2026, а 09.10.2026 опубликовано решение о перевыборах парламента ТРСК. На дату сделки сверьте сроки с последним выпуском Resmi Gazete. Договор регистрируют в районном Tapu Amirliği в течение 1 месяца. Декрет считает этот месяц со дня своего вступления в силу (06.10.2026). Как считать его для договоров, подписанных позже, текст не говорит. Договор, не зарегистрированный в срок, декрет объявляет недействительным автоматически. Регистрируйте договор в Tapu сразу после подписания и сверьте срок с юристом ТРСК.
Землю по долевому титулу иностранцу купить нельзя. Квартиру или дом в долях могут купить не больше трёх иностранных физлиц. Сельхоз- и лесная земля для иностранцев закрыта. Это нормы закона 52/2008, декрет 119/2026 их не меняет.
В объявлениях титулы делят на pre-74, eşdeğer и tahsis. Закон ТРСК 41/1977 объясняет два из этих слов. Eşdeğer — имущество, которое выдавали взамен оставленного на юге; его документ Kesin Tasarruf Belgesi по праву ТРСК читается как обычный коджан. Tahsis — наделение по социальным основаниям: сначала выдают tahsis belgesi, то есть только право пользования, и 20 лет объект нельзя продать, сдать в аренду или передать (ст.40). От какой даты считаются эти 20 лет и сохраняется ли запрет после выдачи коджана, текст однозначно не говорит. Категории pre-74 в законе нет, это язык рынка и агентств.
Вид документа ТРСК — коджан, Kesin Tasarruf Belgesi за eşdeğer, tahsis belgesi, решение IPC — не меняет того, кто записан собственником в реестре Республики Кипр. По ст.81 закона 41/1977 сама ТРСК прежние записи реестра не трогает, а ст.303A и ст.281 УК РК смотрят именно на реестр Республики Кипр. Кто записан собственником конкретного объекта, проверяет адвокат, практикующий в Республике Кипр.
Всё это право ТРСК. Разрешение Совета министров, коджан и запись в Tapu от уголовного права Республики Кипр не защищают.
Регистрация договора в Tapu1 месяц по декрету, по его букве — с 06.10.2026; иначе договор недействителен
Переход права1 год по декрету; 6 месяцев по закону
Сборы за переход права75 рабочих дней по декрету; 60 по закону
Пока налоги и сборы не уплаченыводу и электричество не подключают
Трасти, аренда и справка о пользовании: что ничтожно и что не снимает риск
Трасти-договор ради покупки сверх лимита закон ТРСК прямо запрещает (ст.8(15)), и трасти иностранца сам считается иностранцем (ст.2). Ничтожны и такой договор, и договор сверх лимита, и договор, не зарегистрированный в Tapu в срок. Стороны трасти-договора платят штраф по ст.16(7) до 500 месячных брутто-МРОТ. Запись в реестре вопреки закону недействительна с момента внесения (ст.11). Можно потерять и деньги, и объект. Договор регистрируйте в Tapu сразу после подписания.
По ст.16 покупатель — возможный субъект большинства составов: сделка сверх лимита, договор без коджана, трасти-договор, пропуск сроков регистрации и перехода права. Ст.16 закона 52/2008 предусматривает штраф. Другие законы ТРСК мы не проверяли.
Долгосрочная аренда на 10–99 лет требует того же разрешения Совета министров и подчиняется тем же лимитам ст.8 (ст.9). Риск по праву Республики Кипр она тоже не снимает: ст.303A называет сделкой аренду и передачу в пользование, ст.281 наказывает за пользование.
Справку о пользовании жильём на 10 лет декрет 119/2026 даёт по старым договорам сверх лимита. Собственности она не даёт: собственником остаётся продавец. Штрафы ст.16 к её держателю не применяются, положение по праву Республики Кипр справка не меняет.
Если вы держите незарегистрированный трасти-договор, договор сверх лимита или договор, подписанный до 21.05.2024, обратитесь к юристу ТРСК сейчас, не дожидаясь конца окна. Окна декрета могут смениться вместе с ним: декрет 119/2026 действует, пока его не отменят или не заменят, в 2026 году такие декреты выходили четыре раза, а 09.10.2026 опубликовано решение о перевыборах парламента ТРСК. Если декрет утратит силу без замены, действуют переходные сроки закона 39/2024: они отсчитываются от 21.05.2024 и частью уже истекли. Если договор подписан между 21 и 31 мая 2024 года, уточните режим у юриста ТРСК: в одном из актов 2026 года дата вступления закона 39/2024 указана иначе.
Наследование. Недвижимость в ТРСК наследуется по праву ТРСК (Fasıl 195), с обязательной долей, и у иностранца тоже. Применяются ли к наследнику лимиты ст.8 на число объектов, не установлено: явного исключения для наследников в законе 52/2008 нет, но и нормы, которая прямо распространяла бы лимиты покупки на наследование, тоже нет. Не считайте ни «можно сверх лимита по наследству», ни «нельзя» подтверждённым без юриста. Для наследства нужны юрист ТРСК и юрист или нотариус вашей страны. Признают ли решения суда ТРСК о наследстве нотариусы и суды вашей страны, Республики Кипр и стран ЕС, мы не проверяли.
По праву Республики Кипр объект остаётся за собственником из её реестра, и наследник, который им пользуется, подпадает под ст.281 так же, как наследодатель. По нашему прочтению ст.281(2) защищает того, кто получил землю от зарегистрированного собственника или его наследников. Наследник покупателя получает объект от покупателя, поэтому по букве статьи эта защита на него не распространяется. Практики по этому вопросу у нас нет.
Прежний собственник, Комиссия по недвижимости и позиция ЕСПЧ
Закон ТРСК 67/2005 позволяет прежнему собственнику до 21.12.2027 обратиться в Комиссию по недвижимости (IPC) за возвратом, обменом или компенсацией. Нынешнего владельца по праву ТРСК Комиссия приглашает участвовать в разбирательстве.
Возврат после урегулирования кипрского вопроса закон допускает при ряде условий. Как они сочетаются, из текста однозначно не следует. До урегулирования и в любом случае 3 года с решения Комиссии объект нельзя застраивать, покупать и продавать. Нынешний владелец вправе требовать от государства компенсацию или выкуп.
Официальные данные IPC на 02.10.2026: подано 8 807 заявлений, рассмотрено 3 757, присуждено компенсаций на £768 594 023. Возврат — по 7 заявлениям, обмен и компенсация — по 2, возврат и компенсация — по 8, возврат после урегулирования — по 1, частичный возврат — по 1. Шансы по конкретному объекту из этих цифр не выводятся.
ЕСПЧ в деле Demopoulos 01.03.2010 признал механизм 67/2005 эффективным средством защиты. Режим ТРСК, по словам суда, не может лишить собственников титула, только владения, и формально собственность не утрачена. Со временем титул может лишиться практических последствий, и достаточной защитой может стать компенсация. Покупки на севере суд не узаконивал.
Перед задатком: два юриста и последний выпуск Resmi Gazete
Адвокату в Республике Кипр задайте два вопроса: кто записан собственником объекта в реестре РК и есть ли уголовный риск. Юристу ТРСК — разрешение Совета министров, ваш лимит, текст договора и регистрация в Tapu. Оба не должны быть связаны с продавцом.
Продавец, агент и застройщик — заинтересованная сторона. Декрет ТРСК 122/2026 позволяет Совету подрядчиков оплачивать защиту подрядчиков и риелторов в судах Республики Кипр и других стран. Покупателей в нём нет.
Ст.303A(2)(β) называет рекламу и иное продвижение самостоятельным составом. По букве под это может подпасть и перепост объявления об объекте на чужой земле, и рекомендация такого объекта. Приговоры 2025–2026 годов — 15 месяцев и 2,5 года, по данным официальной страницы РК и СМИ — вынесены тем, кто рекламировал объекты как агент, в том числе за комиссию. Тексты приговоров мы не открывали. Если вы уже рекламировали такие объекты, до поездки в РК или ЕС обратитесь к адвокату по уголовным делам в РК.
На дату сделки проверьте последний выпуск Resmi Gazete на basimevi.gov.ct.tr или спросите юриста ТРСК. Декрет 119/2026 может смениться, а вместе с ним лимиты и сроки.
Цифра «до 6 квартир» из объявлений взята из временного декрета 119/2026 от 06.10.2026 и относится только к гражданам государств, признающих ТРСК. Этих государств закон не называет; если вашей страны среди них нет, действует общий лимит. По закону 39/2024 этим гражданам положено не больше 3 квартир, и то если разрешат. Декрет действует, пока его не отменят или не заменят.Подробнее →
Договор, не зарегистрированный в Tapu в срок, декрет объявляет недействительным автоматически. Регистрируйте договор сразу после подписания.Подробнее →
Pre-74, eşdeğer, tahsis, решение IPC: вид документа ТРСК не меняет того, кто записан собственником в реестре Республики Кипр.Подробнее →
Трасти-договор ради покупки сверх лимита ничтожен, его стороны штрафуют.Подробнее →
Аренда на 99 лет и справка о пользовании не снимают риск по праву Республики Кипр.Подробнее →
По букве ст.303A(2)(β) под рекламу и продвижение может подпасть и перепост объявления. Приговоры 15 месяцев и 2,5 года, по данным официальной страницы РК и СМИ, вынесены тем, кто рекламировал объекты как агент. Тексты приговоров мы не открывали.Подробнее →
Лимиты держатся на временном декрете: на дату сделки проверьте последний выпуск Resmi Gazete.Подробнее →
Частые вопросы о покупке недвижимости на Северном Кипре
Может ли иностранец купить квартиру на Северном Кипре в 2026 году?
По праву ТРСК может, с разрешения Совета министров ТРСК. Лимит сейчас задаёт временный декрет 119/2026 от 06.10.2026: до 3 квартир, или 2 двухэтажные виллы в комплексе, или участок до 1338 м² под один дом, или отдельный дом на участке до 3300 м². По закону 39/2024, который применяется, если декрет утратит силу без замены, — 1 квартира; участок и отдельный дом те же, пункта о виллах в законе нет. Декрет действует, пока его не отменят или не заменят; в 2026 году такие декреты выходили четыре раза, 09.10.2026 опубликовано решение о перевыборах парламента ТРСК. Выпуски Resmi Gazete мы сверили до №202 от 10.10.2026. Варианты мы читаем как выбор одного, совмещать их стоит только после консультации с юристом ТРСК. Право Республики Кипр смотрит на другое: если объект принадлежит другому по её реестру и собственник согласия не давал, сделка подпадает под ст.303A УК РК, до 7 лет лишения свободы.
Грозит ли покупателю уголовное дело в Республике Кипр?
Ст.303A УК РК называет сделкой и принятие недвижимости, которая стала её предметом, то есть покупку. Наказание — до 7 лет. Известные нам приговоры 2025–2026 годов вынесены застройщику, агентам и рекламщикам. Гарантией для покупателя это не служит: гражданское дело Orams, где суд Никосии обязал снести виллу и освободить участок, шло именно против покупателей.
Защитят ли коджан, разрешение Совета министров ТРСК или запись в Tapu?
От уголовного права Республики Кипр и от исков в судах РК и ЕС они не защищают. Республика Кипр, ЕС и ЕСПЧ ТРСК не признают, ст.303A привязана к согласию собственника, записанного в реестре Республики Кипр. Orams купили участок по цепочке сделок, законной по праву ТРСК, и проиграли гражданский процесс. Суд ЕС в 2009 году решил, что такое решение суда РК подлежит признанию в других странах ЕС. Решение принято по Регламенту ЕС 44/2001; как такие решения признаются в ЕС сейчас, мы не проверяли.
Можно ли снять риск, если взять жильё в долгосрочную аренду?
Нет. Ст.303A УК РК называет сделкой и аренду, и передачу в пользование, ст.281 наказывает за пользование землёй, зарегистрированной на другого: до 5 лет, или штраф до €10 000, или то и другое. Это ст.281 в редакции 18(I)/2025, опубликованной 21.02.2025. Отдельной статьи о вступлении в силу в законе нет, поэтому мы считаем, что она действует с опубликования; общее правило Республики Кипр об этом мы не сверяли. До неё ст.281 предусматривала до 2 лет лишения свободы или штраф до £5 000. Какую редакцию суд применит к пользованию, которое началось до 21.02.2025 и продолжается после, решает суд Республики Кипр, мы этого не оцениваем. Если вы живёте на объекте с тех пор, на прежнюю санкцию не рассчитывайте и обсудите это с адвокатом по уголовным делам в РК до поездки в РК или ЕС. По праву ТРСК аренда на срок от 10 до 99 лет требует того же разрешения Совета министров и подчиняется тем же лимитам.
Что будет, если купить сверх лимита через трасти или на другого человека?
Закон ТРСК запрещает трасти-договор ради покупки сверх лимита (ст.8(15)), и трасти иностранца сам считается иностранцем (ст.2). Такой договор ничтожен, запись в реестре вопреки закону недействительна с момента внесения (ст.11), стороны платят штраф по ст.16(7) до 500 месячных брутто-МРОТ на дату приговора. Можно потерять и деньги, и объект.
Могут ли арестовать в Европе из-за объекта на севере?
По данным официальной страницы Высокой комиссии Республики Кипр, такое деяние может повлечь европейский ордер на арест, исполнимый в остальных 26 странах ЕС, и международный ордер. Сколько ордеров выдано, в источниках нет. Практика неоднородна: по сообщению Генпрокуратуры Республики Кипр в пересказе RIK и Politis, французский апелляционный суд 10.12.2025 отказал в передаче Кипру по такому ордеру, а 01.07.2026 разрешил передать агента по недвижимости. Решения суда мы не открывали. По сообщениям ΚΥΠΕ в изложении Politis, она обжаловала решение, суд жалобу отклонил: на 22.08.2026 передача Кипру ожидалась после формальностей, состоялась ли она позже, мы не знаем. Если объект уже куплен или вы на нём живёте и собираетесь в ЕС, до поездки обратитесь к адвокату по уголовным делам в Республике Кипр.
Что такое IPC и чем она касается покупателя?
Это Комиссия по недвижимости ТРСК, она работает по закону 67/2005. Прежний собственник может подать туда заявление о возврате, обмене или компенсации до 21.12.2027, пошлина — 1 000 TL. Нынешнего владельца Комиссия приглашает участвовать. Возврат после урегулирования кипрского вопроса закон допускает при ряде условий, и как они сочетаются, из текста однозначно не следует. После решения Комиссии объект 3 года нельзя продавать и застраивать. По ЕСПЧ формально титул прежнего собственника не утрачен, но достаточным средством защиты может быть компенсация.
Оплатит ли застройщик мою защиту, если начнётся дело?
Декрет ТРСК 122/2026 позволяет Совету подрядчиков оплачивать защиту подрядчиков, субподрядчиков, риелторов и yap-satçı в судах Республики Кипр и других стран. Покупателей в тексте декрета нет. Обещание продавца или агента оплатить вашу защиту этим декретом не подкреплено.
Правовой статус страницы
Мы не юридическая фирма и не государственный орган. Мы показываем нормы и порядок действий со ссылками на оригиналы и с датой сверки. Это справка по праву Республики Кипр, ЕС и ТРСК. Индивидуальную юридическую консультацию она не заменяет: ваш случай может отличаться деталью, которая меняет вывод.
Решения Совета министров и Земельного департамента ТРСК, полиции, прокуратуры и судов Республики Кипр мы не контролируем и повлиять на них не можем. Защита по делу и представительство — работа лицензированного адвоката. Мы её не ведём.
Лимиты ТРСК держатся на временном декрете и меняются часто. Дата сверки этой страницы — 13.10.2026. Если вы читаете её сильно позже, сверьтесь с первоисточниками по ссылкам в карточках норм.
Цитаты норм и решений приведены на языке оригинала: греческом, турецком или английском. Переводы на русский наши и неофициальные.
Страница помогла?
Кнопки оценки требуют JavaScript.
Что рядом с этим сценарием
Соседние сценарии, которые чаще всего нужны следом. Ссылку ставим только на то, что уже написано и сверено.
Нормы этой страницы с оригиналами
На этой странице 28 карточек норм и 6 разобранных ошибок. 24 нормы сверены с первоисточником или официальной страницей органа, 1 — по данным нескольких независимых изданий, 3 ждут сверки первоисточника. Законы ТРСК прочитаны в официальных PDF, закон 41/1977 — в консолидации базы законодательства Верховного суда ТРСК, уголовный кодекс Республики Кипр — в консолидации CyLaw, решения судов — на EUR-Lex, BAILII и HUDOC.
Сверено с оригиналом · 13.10.2026
CYN-01 · Ст.303A УК Республики Кипр: сделка с чужой недвижимостью — до 7 лет
Акт
Уголовный кодекс Республики Кипр (ΚΕΦ.154), ст.303A, введена законом 130(I)/2006
Слой
право Республики Кипр
Редакция
консолидация CyLaw с поправками по 212(I)/2025 включительно, прочитана 13.10.2026; среди законов Республики Кипр 2026 года №1–128 (публикация №5097 от 02.10.2026) поправок к кодексу нет; закон №98/2026 и законы после 02.10.2026 не проверены
Πρόσωπο το οποίο, με σκοπό καταδολίευσης, συναλλάττεται σε ακίνητη περιουσία που ανήκει σε άλλο είναι ένοχο κακουργήματος και υπόκειται σε φυλάκιση εφτά χρόνων
Лицо, которое с целью обмана совершает сделку с недвижимостью, принадлежащей другому, виновно в тяжком преступлении и наказывается лишением свободы на 7 лет
Сделкой статья называет продажу, аренду, залог, обременение, передачу в пользование, рекламу и иное продвижение, заключение соглашения и принятие недвижимости, которая стала предметом сделки (п.(2)(δ)). Последний пункт по букве описывает покупателя.
Умысел есть, если человек знал или по обстоятельствам должен был знать, что зарегистрированный собственник согласия не давал (п.(3)). Защита добросовестным притязанием на право к статье не применяется (п.(6)). За покушение — до 5 лет.
Слов «1974» и «греки-киприоты» в статье нет: она привязана к согласию собственника, записанного в реестре. По ст.5(1)(ε)(vi) кодекса УК РК применяется к деянию любого лица в любом иностранном государстве, если один из элементов состава — действие с недвижимостью в Республике.
Среди законов Республики Кипр 2026 года №1–128, по официальной публикации №5097 от 02.10.2026, поправок к кодексу нет. Закон №98/2026 и законы, опубликованные позже 02.10.2026, мы не проверяли.
CYN-01-mif · Ошибка: «покупателей не трогают, сажают только застройщиков и агентов»
Что опровергает
ст.303A(2)(δ), (3), (6) УК Республики Кипр; дело Orams
Ст.303A называет сделкой и принятие недвижимости, которая стала её предметом, то есть покупку. Известные нам приговоры 2025–2026 годов вынесены застройщику, агентам и рекламщикам. Приговоров покупателям в нашей сверке нет, и гарантией это не служит: гражданское дело Orams шло именно против покупателей.
Добросовестность тоже не спасает. Статья охватывает того, кто по обстоятельствам должен был знать, что согласия собственника нет, и исключает защиту добросовестным притязанием на право. Orams ссылались на добросовестность и гражданский процесс проиграли.
CYN-02 · Ст.281 УК Республики Кипр: пользование землёй, зарегистрированной на другого
Акт
ΚΕΦ.154, ст.281, в ред. закона 18(I)/2025
Слой
право Республики Кипр
Дата вступления редакции
опубликована 21.02.2025; отдельной статьи о вступлении в силу в законе нет, поэтому мы считаем, что она действует с опубликования; общее правило Республики Кипр о вступлении законов в силу мы не сверяли
Текст
консолидация CyLaw с поправками по 212(I)/2025 включительно, прочитана 13.10.2026; среди законов Республики Кипр 2026 года №1–128 (публикация №5097 от 02.10.2026) поправок к кодексу нет; закон №98/2026 и законы после 02.10.2026 не проверены
Όποιος κατέχει, καλλιεργεί, νέμεται ή χρησιμοποιεί με οποιοδήποτε τρόπο (α) γη εγγεγραμμένη επί ονόματι άλλου …
Кто владеет, обрабатывает, пользуется или использует любым способом землю, зарегистрированную на имя другого…
Без согласия зарегистрированного собственника или его наследников — лишение свободы до 5 лет, или штраф до €10 000, или то и другое. Это норма о проживании и пользовании, сделка для неё не нужна.
Защита по ст.8 УК РК работает, только если обвиняемый докажет, что получил землю от зарегистрированного собственника или его наследников: купил, получил при разделе, обмене, по наследству или в связи с браком.
Редакцию ввёл закон 18(I)/2025, опубликованный 21.02.2025. Отдельной статьи о вступлении в силу в нём нет, поэтому мы считаем, что редакция действует с опубликования; общее правило Республики Кипр о вступлении законов в силу мы не сверяли. До неё ст.281 предусматривала до 2 лет лишения свободы или штраф до £5 000.
Какую редакцию суд применит к пользованию, которое началось до 21.02.2025 и продолжается после, решает суд Республики Кипр, и мы этого не оцениваем. Если вы живёте на объекте с тех пор, на прежнюю санкцию не рассчитывайте и обсудите это с адвокатом по уголовным делам в РК до поездки в РК или ЕС.
CYN-03 · Приговор застройщику Simon Aykut: 5 лет, 24.10.2025
Суд
уголовный суд Республики Кипр, название в публикациях не указано
Источник факта
Reuters и Cyprus Mail, текст приговора не открыт
По данным Reuters и Cyprus Mail, израильский застройщик признал вину по 40 из 242 пунктов обвинения и получил 5 лет лишения свободы. Пункты: мошеннические сделки с недвижимостью, владение захваченной землёй, отмывание денег, сговор.
По данным Cyprus Mail, его задержали в июне 2024 года на КПП Ayios Dhometios при переходе с севера. Дело касалось шести туркомплексов на земле греков-киприотов рыночной стоимостью больше €36 млн.
Номер статьи УК в публикациях не назван. Возраст издания называют разный: Reuters — 74 года, Cyprus Mail — 75.
CYN-04 · Assize Court Никосии, 09.05.2025: два приговора по ст.303A за рекламу
Суд
Assize Court, Никосия
Источник
официальная страница Высокой комиссии Республики Кипр в Великобритании, текст приговора не открыт
under the laws of the Republic of Cyprus, the use of property registered in the name of another individual constitutes a criminal offence. The commission of this offence could lead to the issuance of a European arrest warrant, enforceable in any of the other 26 EU countries, as well as an international arrest warrant.
по законам Республики Кипр использование имущества, зарегистрированного на имя другого лица, — уголовное преступление. Оно может повлечь европейский ордер на арест, исполнимый в любой из остальных 26 стран ЕС, и международный ордер на арест.
По данным официальной страницы, суд осудил по ст.303A двух граждан ЕС: первую подсудимую на 2,5 года, вторую на 15 месяцев. Одна рекламировала дома на земле греков-киприотов на личном сайте, другая — в соцсетях от имени «компании» с севера. Покупателями они не были.
По данным Cyprus Mail, обе — гражданки Венгрии. Первая признала 21 из 63 пунктов, вторая 6 из 63. Комиссия по их агентским договорам составляла 20% и 5%.
Предупреждение об ордерах — позиция государства о том, что возможно. Сколько таких ордеров выдано, в источнике нет.
CYN-05 · Агент по недвижимости из Украины: 2,5 года за рекламу объектов, 12.06.2026
Суд
Постоянный уголовный суд, Никосия
Источник
Cyprus Mail, RIK и Politis, текст приговора не открыт
По данным Cyprus Mail, RIK и Politis, агент признал вину по 18 из 36 пунктов и получил 2,5 года лишения свободы. Задержали его в аэропорту Ларнаки в марте 2025 года.
Суть дела — реклама и продвижение объектов в Facebook, Instagram и YouTube с 2022 года по март 2025 года, в районах Кирении и Фамагусты, на земле, которая до 1974 года принадлежала грекам-киприотам. По данным Politis, все 18 признанных пунктов названы так же, как ст.303A: мошенническая сделка с недвижимостью, принадлежащей другому.
Факт подтверждают три независимых издания, но сам приговор мы не читали. Поэтому норма помечена как не подтверждённая первоисточником.
CYN-06 · Европейский ордер: суд во Франции разрешил передать Кипру агента, 01.07.2026
Суд
апелляционный суд Экс-ан-Прованса
Источник
объявление Генпрокуратуры Республики Кипр в пересказе RIK и Politis, решение суда не открыто
По сообщению Генпрокуратуры Республики Кипр в пересказе RIK и Politis, суд разрешил передать Кипру по европейскому ордеру на арест гражданку Литвы, агента по недвижимости, которая продавала иностранцам объекты на севере. Во Франции её задержали 16.05.2026. Решения французского суда мы не открывали.
10.12.2025 тот же суд отказал в передаче по такому же ордеру в другом деле. Практика по таким делам неоднородна.
По сообщениям ΚΥΠΕ в изложении Politis, гражданка Литвы обжаловала решение о передаче, но суд жалобу отклонил: на 22.08.2026 передача Кипру ожидалась после формальностей, дата не названа. Состоялась ли она позже, мы не знаем.
CYN-07 · Суд ЕС, C-420/07 Apostolides v Orams, 28.04.2009: решение суда РК о земле на севере признаётся в ЕС
Акт
решение Суда ЕС (Большая палата), дело C-420/07
Основание
Регламент ЕС 44/2001
Слой
право ЕС
Участок в Lapithos до 1974 года принадлежал семье Apostolides. Супруги Orams в 2002 году купили его, по их словам добросовестно, у человека, который получил участок от властей ТРСК. Цепочка сделок соответствовала праву ТРСК.
Суд Никосии обязал Orams снести виллу, бассейн и ограждение, освободить участок, возместить убытки и платить за пользование. Суд ЕС решил, что такое решение подлежит признанию в других странах ЕС. Невозможность исполнить его там, где лежит земля, основанием для отказа не служит.
Решение принято в 2009 году по Регламенту 44/2001. Как такие решения признаются в ЕС сейчас, мы не проверяли.
CYN-08 · Апелляционный суд Англии, [2010] EWCA Civ 9, 19.01.2010: решение РК зарегистрировано к исполнению
Суд
Court of Appeal (Civil Division), Англия и Уэльс
Слой
суд Великобритании по праву ЕС, действовавшему тогда
I would allow this appeal and reinstate the Orders of Master Eyre
Я бы удовлетворил апелляцию и восстановил распоряжения Master Eyre
Суд восстановил распоряжения о регистрации решений суда Никосии к исполнению в Англии против Orams. Какие меры исполнения применили потом, мы не проверяли.
Решение вынесено до выхода Великобритании из ЕС. Как такие решения признаются там сейчас, мы тоже не проверяли.
CYN-09 · ЕСПЧ, Demopoulos and Others v. Turkey, 01.03.2010: механизм IPC эффективен, титул формально не утрачен
Акт
решение о приемлемости, Большая палата, восемь объединённых жалоб
Слой
международное право
The Court finds that Law no. 67/2005 provides an accessible and effective framework of redress in respect of complaints about interference with the property owned by Greek Cypriots.
Суд считает, что закон №67/2005 даёт доступный и эффективный механизм защиты по жалобам на вмешательство в собственность греков-киприотов.
Решение читается целиком, из четырёх частей. Закон ТРСК 67/2005 — доступное и эффективное средство защиты, жалобы неприемлемы за неисчерпание (§127). Режим ТРСК не может лишить собственников титула, только владения (§110), и формально собственность не утрачена (§112).
Со временем титул может лишиться практических последствий, и достаточным средством защиты может быть компенсация (§111, §113–114). Международное сообщество не считает ТРСК государством, единственное законное правительство Кипра — Республика Кипр (§107).
CYN-09-mif · Ошибка: «ЕСПЧ узаконил покупки на севере»
Что опровергает
Demopoulos and Others v. Turkey, §110, §112, §127
В деле Demopoulos ЕСПЧ признал эффективным механизм компенсаций ТРСК (закон 67/2005) и отклонил жалобы за неисчерпание. Титулы покупателей суд не признавал. Режим ТРСК, по его словам, не может лишить собственников титула, только владения, и формально собственность прежних владельцев не утрачена.
Обратная крайность тоже неточна. Тот же суд пишет, что со временем титул может лишиться практических последствий и достаточной защитой может стать компенсация (§111, §113–114).
CYN-10 · Что действует в ТРСК на 13.10.2026: закон 52/2008 и временный декрет 119/2026
Закон
Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) Yasası 52/2008, в ред. 39/2024 от 21.05.2024
Временный слой
декрет Совета министров с силой закона №119/2026, Resmi Gazete №196 от 06.10.2026
Исполнитель
Министерство внутренних дел ТРСК
Проверено
по выпуску Resmi Gazete №202 от 10.10.2026
İşbu Yasa Gücünde Kararname yürürlükte kaldığı sürece
пока настоящий декрет с силой закона остаётся в силе
Лимиты и сроки на этой странице взяты из декрета. Он действует, пока его не отменят или не заменят. В 2026 году такие декреты выходили четыре раза: №11, 63, 89 и 119. Если декрет утратит силу без замены, применяется закон 39/2024, и его цифры стоят рядом.
Декрет издан, потому что обсуждение законопроекта 399/5/2026 о поправках к закону в профильном комитете парламента не завершено. 09.10.2026 опубликовано решение о перевыборах парламента ТРСК. Консолидированный текст закона на mevzuat.gov.ct.tr декрета не показывает.
На дату сделки проверяйте последний выпуск Resmi Gazete на basimevi.gov.ct.tr или спросите юриста ТРСК.
CYN-11 · Кто считается иностранцем по закону ТРСК (ст.2)
Акт
закон 52/2008 в ред. 39/2024, ст.2; декрет 119/2026, ст.3
Слой
право ТРСК
"Yabancı", Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti yurttaşı olmayan gerçek kişiyi anlatır ve yabancı tüzel kişiyi de kapsar. Yabancının mütevellisi veya yediemini (trustee) de bu Yasa amaçları bakımından yabancı sayılır.
«Иностранец» — физическое лицо, не являющееся гражданином ТРСК, включая иностранное юридическое лицо. Доверительный управляющий (трасти) иностранца для целей закона тоже считается иностранцем.
Иностранец — каждый, у кого нет гражданства ТРСК, в том числе гражданин Турции. Иностранным юрлицом закон считает и компанию ТРСК с любой долей иностранного капитала или с большинством иностранцев среди директоров.
Декрет 119/2026 добавил НКО, среди членов которых есть хотя бы один иностранец, даже если руководят ими граждане ТРСК.
CYN-12 · Сколько объектов можно купить (ст.8(1)): декрет 119/2026 и закон 39/2024
Действует сейчас
декрет 119/2026, ст.4, Resmi Gazete №196 от 06.10.2026
Если декрет утратит силу
закон 52/2008 в ред. 39/2024
По декрету, с разрешения Совета министров, иностранец покупает участок под застройку до 1338 м² с одним домом, или до 3 квартир, или отдельный дом на участке до 3300 м². Кроме отдельного дома, возможны 2 двухэтажные виллы в комплексе. Гражданам государств, которые признают ТРСК и дают её гражданам то же право, декрет разрешает 6 квартир или 3 виллы.
По закону 39/2024 — тот же участок, или 1 квартира, или тот же отдельный дом. Физлицам признающих государств закон позволяет 3 квартиры в форме «может быть разрешено». Пункта о виллах в законе нет.
Варианты соединены союзом «или», и мы читаем их как выбор одного. Там, где закон имеет в виду «и/или», он так и пишет (ст.8(15)). Совмещать варианты стоит только после консультации с юристом ТРСК.
Признающие государства закон не называет. Если вашей страны нет среди них, действует общий лимит.
Цифры декрета временные. Декрет 119/2026 (Resmi Gazete №196 от 06.10.2026) действует, пока его не отменят или не заменят. В 2026 году такие декреты выходили четыре раза: №11, 63, 89 и 119. Выпуски Resmi Gazete мы сверили до №202 от 10.10.2026, более нового декрета на 13.10.2026 нет. 09.10.2026 опубликовано решение о перевыборах парламента ТРСК. Если декрет утратит силу без замены, применяется закон 39/2024.
CYN-12-mif · Ошибка: «иностранец может купить на севере до 6 квартир»
Откуда цифра
декрет 119/2026, ст.4
Кому она дана
гражданам государств, признающих ТРСК на условиях взаимности
Цифра из объявлений взята из декрета, но адресована узкому кругу: гражданам государств, которые признают ТРСК и дают её гражданам то же право. Остальным иностранцам декрет 119/2026 разрешает до 3 квартир, закон 39/2024 — 1.
Цифра временная и держится на декрете от 06.10.2026. По закону гражданам признающих государств положено не больше 3 квартир, и то если разрешат.
Какие государства признают ТРСК, закон не называет. Если вашей страны среди них нет, действует общий лимит.
Цифры декрета временные. Декрет 119/2026 (Resmi Gazete №196 от 06.10.2026) действует, пока его не отменят или не заменят. В 2026 году такие декреты выходили четыре раза: №11, 63, 89 и 119. Выпуски Resmi Gazete мы сверили до №202 от 10.10.2026, более нового декрета на 13.10.2026 нет. 09.10.2026 опубликовано решение о перевыборах парламента ТРСК. Если декрет утратит силу без замены, применяется закон 39/2024.
CYN-13 · Разрешение Совета министров: заявка, сбор, проверка безопасности (ст.3, 5, 8(3)–(5))
Акт
закон 52/2008 в ред. 39/2024
Орган
Совет министров ТРСК, Министерство внутренних дел
Покупка возможна только с разрешения Совета министров. Заявку подают онлайн через систему министерства, с копией коджана (кат мюлькийети или кат иртифакы) и документом о цене: договором, обязательством или счётом.
Сбор за заявку — половина месячной брутто-МРОТ. Половина этого сбора идёт на счёт компенсаций Комиссии по недвижимости (IPC), вторая — Земельному департаменту.
Заявитель и его акционеры приносят справку о несудимости из своей страны. Если проверка безопасности отрицательная, министерство отказывает.
CYN-14 · Сначала кат мюлькийети или кат иртифакы, потом заявка (ст.8(2))
Акт
закон 52/2008, ст.8(2); декрет 119/2026, ст.9
Санкция
ст.16(3) закона 52/2008
До заявки на объект оформляют кат мюлькийети или кат иртифакы по закону 35/2010. Кто заключил договор продажи без них, нарушает ст.16(3).
Временное окно по декрету: 2 года со вступления декрета в силу (06.10.2026) можно подать заявку с разрешением на строительство или с Planlama Onayı Департамента городского планирования. В законе окно было 1 год и только с разрешением на строительство. Конечную дату окна мы не называем: каждый новый декрет отсчитывает такие окна заново.
Цифры декрета временные. Декрет 119/2026 (Resmi Gazete №196 от 06.10.2026) действует, пока его не отменят или не заменят. В 2026 году такие декреты выходили четыре раза: №11, 63, 89 и 119. Выпуски Resmi Gazete мы сверили до №202 от 10.10.2026, более нового декрета на 13.10.2026 нет. 09.10.2026 опубликовано решение о перевыборах парламента ТРСК. Если декрет утратит силу без замены, применяется закон 39/2024.
CYN-15 · Сроки сделки по декрету 119/2026: договор в Tapu за 1 месяц, переход права за 1 год, сборы за 75 рабочих дней
Действует сейчас
декрет 119/2026, ст.4
По закону 39/2024
переход права за 6 месяцев, сборы за 60 рабочих дней
Aksi takdirde yapılan sözleşme kendiliğinden geçersiz sayılır
Иначе заключённый договор автоматически считается недействительным
Договор, оплаченный гербовым сбором, регистрируют в районном Tapu Amirliği в пределах своего лимита, после уплаты всех налогов и сборов по сделке, и подают заявку на разрешение. Срок — 1 месяц. Декрет считает его со дня своего вступления в силу (06.10.2026). Как считать этот месяц для договоров, подписанных позже, текст не говорит. Регистрируйте договор в Tapu сразу после подписания и сверьте срок с юристом ТРСК.
Переход права подписывают в течение 1 года с публикации решения Совета министров, иначе разрешение аннулируется. Сборы за переход права платят в течение 75 рабочих дней с публикации разрешения.
Пока не уплачены все налоги и сборы, воду и электричество к объекту не подключают. Если застройщик получил всю цену и не передаёт коджан, декрет обязывает его возместить покупателю ущерб. Как эта норма исполняется на практике, мы не проверяли.
Цифры декрета временные. Декрет 119/2026 (Resmi Gazete №196 от 06.10.2026) действует, пока его не отменят или не заменят. В 2026 году такие декреты выходили четыре раза: №11, 63, 89 и 119. Выпуски Resmi Gazete мы сверили до №202 от 10.10.2026, более нового декрета на 13.10.2026 нет. 09.10.2026 опубликовано решение о перевыборах парламента ТРСК. Если декрет утратит силу без замены, применяется закон 39/2024.
CYN-16 · Долевой титул: землю нельзя, квартиру или дом — не больше трёх иностранцев (ст.8(9))
Акт
закон 52/2008 в ред. 39/2024, ст.8(9), 16(4); декрет этот пункт не меняет
Yabancı gerçek veya tüzel kişiler, araziler için hisse koçanlı taşınmaz mal alımı yapamazlar
Иностранные физические или юридические лица не могут покупать землю по долевому титулу
Квартиру или отдельный дом на отдельном титуле могут купить в долях не больше 3 иностранных физлиц. Продажа земли иностранцу по долевому титулу — нарушение продавца по ст.16(4).
CYN-17 · Квоты: половина участка и не более 80% проекта иностранцам
Действует сейчас
декрет 119/2026, новая ст.8(10)
По закону 39/2024
не менее 20% проекта — гражданам ТРСК и физлицам признающих государств
Больше половины квартир на одном участке не могут купить иностранцы, которые состоят в родстве первой степени или в свойстве, и иностранцы одного гражданства. В законе речь шла о родстве первой степени: супруг, мать, отец, ребёнок. Распространяется ли первая степень и на свойство, текст декрета однозначно не говорит.
По декрету иностранцам можно продать не более 80% жилого проекта в зоне застройки. Закон 39/2024 оставлял не менее 20% проекта гражданам ТРСК и физлицам признающих государств.
Для проектов, по которым разрешения получены или заявки поданы до 21.05.2024, эти ограничения не действуют. Исключение не касается проектов на земле, переданной по трасти-договорам. Если разрешение получено или заявка подана между 21 и 31 мая 2024 года, уточните режим у юриста ТРСК: в одном из актов 2026 года дата вступления закона 39/2024 указана иначе.
Цифры декрета временные. Декрет 119/2026 (Resmi Gazete №196 от 06.10.2026) действует, пока его не отменят или не заменят. В 2026 году такие декреты выходили четыре раза: №11, 63, 89 и 119. Выпуски Resmi Gazete мы сверили до №202 от 10.10.2026, более нового декрета на 13.10.2026 нет. 09.10.2026 опубликовано решение о перевыборах парламента ТРСК. Если декрет утратит силу без замены, применяется закон 39/2024.
CYN-18 · Где иностранцу покупать нельзя (ст.4) и что бывает с записью вопреки закону (ст.11)
Акт
закон 52/2008 в ред. 39/2024, ст.4, 11
yapıldığı andan itibaren geçersiz sayılır
считается недействительной с момента внесения
Сельскохозяйственные и лесные земли иностранцам не продаются. Совет министров может закрыть зоны по соображениям безопасности. Там иностранец не получает ни собственности, ни долгосрочной аренды, кроме перехода по наследству.
Иностранцам нельзя продать больше 7% площади района и больше 3% площади страны. Иностранная компания покупает после положительной проверки безопасности директоров и акционеров.
Запись в реестре вопреки закону или регламентам недействительна с момента внесения.
CYN-18q · Наследник-иностранец и лимит на объекты: не подтверждено ни в одну сторону
Что проверяли
закон 52/2008 в ред. 39/2024, ст.4(2), 6(5), 8(1); наследственный закон ТРСК Fasıl 195, ст.5(b), 16
Общего исключения для наследников из лимитов ст.8 в законе 52/2008 нет. Наследование там упомянуто только как исключение из запрета на закрытые зоны (ст.4(2)) и как переход прав долгосрочного арендатора (ст.6(5)). Но лимиты ст.8 сформулированы через покупку («satın alabilirler»), а наследование — не покупка. Отсутствие явного исключения не доказывает, что лимиты применяются к наследованию: мы не нашли нормы ни в одну сторону. По Fasıl 195 (ст.5(b), 16) недвижимость в ТРСК наследуется иностранцем независимо от гражданства и домицилия — но это о праве наследовать вообще, не о том, действует ли при этом лимит на число объектов.
Статус: открытый вопрос юристу, не развенчанная и не подтверждённая норма. Не предполагайте ни «можно сверх лимита», ни «нельзя» без консультации.
Недвижимость в ТРСК наследуется по праву ТРСК, с обязательной долей. Для наследства нужны юрист ТРСК и юрист или нотариус вашей страны. Признают ли решения суда ТРСК о наследстве нотариусы и суды вашей страны, Республики Кипр и стран ЕС, мы не проверяли.
По праву Республики Кипр объект остаётся за собственником из её реестра, и наследник, который им пользуется, подпадает под ст.281 так же, как наследодатель. По нашему прочтению защита ст.281(2) касается того, кто получил землю от зарегистрированного собственника или его наследников; наследник покупателя получает объект от покупателя, и по букве статьи эта защита на него не распространяется. Практики по этому вопросу у нас нет.
закон 52/2008 в ред. 39/2024, ст.8(15), 16(7); декрет 119/2026, Geçici 1(7)
Sözleşmeler Yasasında ve/veya Mütevelliler Yasasında ve/veya başka bir yasada aksine kural bulunup bulunmadığına bakılmaksızın
независимо от того, есть ли иное правило в законе о договорах, законе о доверительных управляющих или другом законе
Иностранец не может заключить договор доверительного владения (yediemin, trustee, mütevelli), чтобы купить больше положенного. Стороны такого договора нарушают ст.16(7): штраф до 500 месячных брутто-МРОТ на дату приговора.
Старые трасти-договоры, заключённые до 21.05.2024, нужно было зарегистрировать в Tapu Amirliği. Договоры, не зарегистрированные в срок или ведущие к обходу правил, ничтожны. Срок регистрации декрет 119/2026 формулирует противоречиво, поэтому дату его окончания мы не называем. Держателю незарегистрированного трасти-договора нужно немедленно обратиться к юристу ТРСК.
Если договор подписан между 21 и 31 мая 2024 года, уточните режим у юриста ТРСК: в одном из актов 2026 года дата вступления закона 39/2024 указана иначе.
CYN-19-mif · Ошибка: «лимит обходится через трасти, номинала или компанию»
Что опровергает
закон 52/2008, ст.2, 8(15), 11, 16(7)
Трасти иностранца по закону сам считается иностранцем (ст.2), договор ради покупки сверх лимита запрещён (ст.8(15)). Такой договор ничтожен, запись в реестре вопреки закону недействительна с момента внесения (ст.11), стороны платят штраф по ст.16(7).
Компания тоже не помогает: компания ТРСК с любой долей иностранного капитала для закона — иностранное юрлицо.
CYN-20 · Договоры сверх лимита до 21.05.2024: уведомление и справка о пользовании на 10 лет
Акт
декрет 119/2026, ст.8, новая Geçici 1
Кто заключил договор сверх лимита до закона 39/2024 и не зарегистрировал его в Tapu, уведомляет министерство и платит 1% цены договора в течение 6 месяцев со вступления декрета в силу (06.10.2026). Позже — 3%.
Уведомивший может получить справку о пользовании жильём (Taşınmaz Mal (Konut) Kullanım Belgesi) на 10 лет. Собственность при этом остаётся у продавца. Справку дают только на жильё, только при полной оплате цены и после положительной проверки безопасности.
Штрафы ст.16 к держателю справки не применяются. Положение по праву Республики Кипр справка не меняет.
Это режим временного декрета 119/2026. Окна «со вступления в силу» каждый новый декрет отсчитывает заново, поэтому на дату сделки сверьтесь с последним выпуском Resmi Gazete или с юристом ТРСК. Если декрет утратит силу без замены, действуют переходные сроки закона 39/2024: они отсчитываются от 21.05.2024 и частью уже истекли. Держателю такого договора к юристу ТРСК нужно сейчас, не дожидаясь конца окна.
Если договор подписан между 21 и 31 мая 2024 года, уточните режим у юриста ТРСК: в одном из актов 2026 года дата вступления закона 39/2024 указана иначе.
Цифры декрета временные. Декрет 119/2026 (Resmi Gazete №196 от 06.10.2026) действует, пока его не отменят или не заменят. В 2026 году такие декреты выходили четыре раза: №11, 63, 89 и 119. Выпуски Resmi Gazete мы сверили до №202 от 10.10.2026, более нового декрета на 13.10.2026 нет. 09.10.2026 опубликовано решение о перевыборах парламента ТРСК. Если декрет утратит силу без замены, применяется закон 39/2024.
CYN-22 · Покупка под инвестицию: €10 млн по декрету и €20 млн по закону
Акт
закон 52/2008 в ред. 39/2024, ст.2, 8(11)–(13); декрет 119/2026
Инвестиция — вложение в туризм, образование, здравоохранение, промышленность, сельское хозяйство, технологии или НИОКР. Строительство жилья на продажу (yap-sat) инвестицией не считается.
Минимум по закону 39/2024 — €20 000 000, по декрету 119/2026 — €10 000 000. Деньги вносят в банк, работающий в ТРСК, и используют за 2 года. Продать инвестобъект нельзя 5 лет.
Цифры декрета временные. Декрет 119/2026 (Resmi Gazete №196 от 06.10.2026) действует, пока его не отменят или не заменят. В 2026 году такие декреты выходили четыре раза: №11, 63, 89 и 119. Выпуски Resmi Gazete мы сверили до №202 от 10.10.2026, более нового декрета на 13.10.2026 нет. 09.10.2026 опубликовано решение о перевыборах парламента ТРСК. Если декрет утратит силу без замены, применяется закон 39/2024.
CYN-23 · Долгосрочная аренда от 10 до 99 лет: те же лимиты (ст.6, 9)
Акт
закон 52/2008 в ред. 39/2024, ст.6, 9
Договор аренды на срок от 10 до 99 лет регистрируют в Земельном департаменте района не позднее 30 дней с подписания, позже регистрацию не принимают. Чтобы договор был действителен, его составляет адвокат и подписывают при двух свидетелях.
Нужно предварительное разрешение Совета министров, и к аренде применяются те же правила ст.8, включая лимиты. Арендатор получает Kira Belgesi: право на срок аренды, которое можно передать, заложить и оставить наследникам.
CYN-23-mif · Ошибка: «долгосрочная аренда снимает риск по праву Республики Кипр»
Что опровергает
ст.303A(2) и ст.281 УК Республики Кипр; ст.9 закона 52/2008
Ст.303A УК РК называет сделкой и аренду, и передачу в пользование. Ст.281 наказывает за пользование землёй, зарегистрированной на другого. По праву ТРСК аренда к тому же подчиняется тем же лимитам, что и покупка.
Справка о пользовании по декрету 119/2026 тоже собственности не даёт и риск по праву Республики Кипр не снимает.
CYN-24 · Санкции закона ТРСК (ст.16): штраф, и покупатель среди тех, кого штрафуют
Акт
закон 52/2008 в ред. 39/2024, ст.16
edinim hakkı sınırları üzerinde işlem yapanlar
те, кто совершил сделку сверх лимитов права приобретения
За каждое нарушение — штраф до 500 месячных брутто-МРОТ на дату приговора. Лишения свободы ст.16 не предусматривает. Другие законы ТРСК мы не проверяли.
Покупатель — возможный субъект большинства составов: сделка сверх лимита (16(2)), договор без кат мюлькийети или кат иртифакы (16(3)), трасти-договор (16(7)), пропуск сроков регистрации и перехода права (16(8)–(11)). Только продавца штрафуют за продажу сельхоз- и лесной земли, долевого титула на землю и нарушение квоты «половина участка».
Размер МРОТ ТРСК мы не сверяли, поэтому сумму штрафа в деньгах не называем.
CYN-25 · Закон ТРСК 67/2005: прежний собственник может обратиться в IPC до 21.12.2027
Акт
закон ТРСК 67/2005, консолидация с поправками по 51/2025
Орган
Комиссия по недвижимости (IPC)
Прежний собственник подаёт в Комиссию требование о возврате, обмене или компенсации до 21.12.2027. Пошлина — 1 000 TL. Нынешнего владельца по праву ТРСК Комиссия приглашает участвовать в разбирательстве.
Немедленный возврат возможен, только если объектом не владеет и не пользуется частное лицо или негосударственное юрлицо. Возврат после урегулирования кипрского вопроса закон допускает при ряде условий (ст.8(2)(A)). Как они сочетаются, из текста однозначно не следует.
До урегулирования и в любом случае 3 года с решения Комиссии объект нельзя застраивать, покупать и продавать. Нынешний владелец вправе требовать от государства компенсацию или выкуп.
По официальным данным самой Комиссии: подано 8 807 заявлений, рассмотрено 3 757, присуждено компенсаций на £768 594 023. Возврат — по 7 заявлениям, обмен и компенсация — по 2, возврат и компенсация — по 8, возврат после урегулирования — по 1, частичный возврат — по 1.
Вероятность претензии или возврата по конкретному объекту из этих цифр не выводится.
CYN-27 · Eşdeğer, tahsis и «pre-74»: что значат слова из объявлений (закон ТРСК 41/1977)
Акт
İskan, Topraklandırma ve Eşdeğer Mal Yasası 41/1977 (İTEM)
Слой
право ТРСК
Текст
консолидация базы законодательства Верховного суда ТРСК с поправками по 47/2025 (Resmi Gazete №226 от 17.11.2025). Это не официальная публикация; тексты поправок 2014–2018 годов в Resmi Gazete мы отдельно не читали
Eskiden beri mevcut olan Tapu Kütük ve Sicillerine herhangi bir işlem yapılmaz
С прежними книгами и записями реестра Tapu никаких действий не производится
Слово yabancı в этом законе означает греков-киприотов и греков, их компании и доли в них (ст.3). В законе 52/2008 то же слово значит другое: любой, у кого нет гражданства ТРСК. Документ с заголовком вроде «Yabancılara Ait Taşınmaz Mallar» говорит об имуществе греков-киприотов, иностранных покупателей он не касается.
Первыми получателями по закону могут быть только турецкие граждане ТРСК и юрлица под их контролем (ст.3). Иностранец получает такой объект только последующей сделкой.
Eşdeğer — имущество, которое выдают взамен оставленного на юге. Документ называется Kesin Tasarruf Belgesi и по праву ТРСК читается как обычный коджан (ст.3, 81). До выдачи получатель отказывается от южного имущества в пользу казны (ст.82(1)). Пока обременения на объекте не сняты по соответствующему законодательству, передать или заложить его нельзя (ст.83(2)); какие это обременения, мы не устанавливали.
Tahsis — наделение по социальным основаниям. Сначала выдаётся tahsis belgesi, то есть только право пользования (ст.37). Объект tahsis 20 лет нельзя передать, сдать в аренду или продать, и на него нельзя установить права третьих лиц (ст.40, с учётом ст.18). От какой даты считаются 20 лет и сохраняется ли запрет после выдачи коджана по ст.45A, текст однозначно не говорит.
Категории pre-74 в законе 41/1977 нет. Деление pre-74 / eşdeğer / tahsis — язык рынка и агентств, закон так титулы не классифицирует.
По ст.81 прежние, довоенные записи реестра на прежнего собственника не меняются: это говорит сама ТРСК. Ни один из этих документов, как и решение IPC, не меняет того, кто записан собственником в реестре Республики Кипр, а ст.303A и ст.281 УК РК смотрят именно на этот реестр. Кто записан собственником конкретного объекта, проверяет адвокат, практикующий в Республике Кипр.
CYN-29 · Декрет ТРСК 122/2026: защиту строителей и риелторов оплачивает Совет подрядчиков
Акт
декрет с силой закона №122/2026, Resmi Gazete №196 от 06.10.2026
Güney Kıbrıs Rum Yönetimi Mahkemelerinde veya herhangi bir ülkenin Mahkemelerinde
в судах «администрации греков-киприотов юга» или в судах любой страны
Совет подрядчиков может оплатить защиту зарегистрированных подрядчиков, субподрядчиков, риелторов и yap-satçı в судах Республики Кипр и любой страны, а также при мерах, ограничивающих свободу, если дело связано со строительной деятельностью в ТРСК.
Здесь мы показываем и результат сверки, и собственные ошибки — в том числе те, которые пришлось снять с этой страницы.
Лимиты сверены по действующему декрету. Цифры ст.8(1) взяты из декрета 119/2026 (Resmi Gazete №196 от 06.10.2026), рядом стоят цифры закона 39/2024. Указатель Resmi Gazete просмотрен до №202 от 10.10.2026, более нового декрета по теме нет.
🔴 Исправлен собственный черновик. В первой разведке мы записали лимит «1 объект». Это редакция закона 39/2024. Сейчас действует декрет 119/2026 от 06.10.2026 с другими цифрами.
🔴 Снят источник. Блог французского адвоката о европейском ордере, по его собственной пометке, сгенерирован ИИ и ошибается в дате. Факт подтверждён пересказом объявления Генпрокуратуры Республики Кипр в RIK и Politis.
Уточнены приговоры. Двух гражданок ЕС, осуждённых 09.05.2025, судили за рекламу, покупателями они не были. Номер статьи УК в деле Aykut в публикациях не назван, поэтому о нём мы не пишем «по ст.303A».
Уточнено дело Demopoulos. В черновике был только §110 о титуле. Суд в §111–113 добавляет, что со временем достаточной защитой может стать компенсация. Теперь на странице обе части.
⏳ Следующая сверка: судьба декрета 119/2026 и законопроекта 399/5/2026 после решения о перевыборах парламента ТРСК от 09.10.2026, тексты приговоров.
Сверка 13.10.2026. Ст.281 УК РК: названы дата публикации редакции 18(I)/2025 (21.02.2025) и прежняя санкция, добавлена оговорка о пользовании, которое началось раньше. Уголовный кодекс РК сверен по законам Республики Кипр 2026 года №1–128, опубликованным по 02.10.2026; закон №98/2026 и более поздние мы не проверяли. Дело об ордере во Франции дополнено: жалобу на передачу отклонили. Разведены буква ст.303A о рекламе и практика приговоров. Добавлены карточка о документах ТРСК (eşdeğer, tahsis, pre-74) по закону 41/1977 и предупреждения о наследовании.
Шаг 1 из 7
Норма с оригиналом
Мы хотим считать посещения страниц с помощью Яндекс Метрики, чтобы понимать, какие справки нужны читателям. Счётчик включится, только если вы согласитесь.
